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  • Foto do escritorAlex Barbosa

Quanto custa um Síndico Profissional?

Na hora de buscar um profissional para administrar o Seu Condomínio, uma das maiores dúvidas para quem nunca contratou (talvez seja a maior) é: quanto vamos gastar para ter um profissional aqui? Será mais caro que um Síndico morador (voluntário)? Será que o "investimento" compensa? Antes de mais nada, vamos entender como é feita a Precificação de um Síndico Profissional.



Um Síndico Profissional qualificado, quando recebe o convite para participar de uma seleção bem organizada para contratar uma pessoa externa ao prédio, ele precisa colher uma série de informações a serem fornecidas por quem o procura (um conselheiro, uma moradora, às vezes até mesmo o Síndico morador que deseja sair da gestão). As informações mais importantes para essa estimativa são:

  1. Nome do Condomínio:

  2. Endereço completo:

  3. Inscrição do CNPJ:

  4. Número Total de Aptos:

  5. Número de Torres:

  6. Número de Funcionários:

    1. Próprios, CLT:

    2. Terceirizados:

  7. Valor Atual do Boleto:

  8. Receitas Totais:

  9. Despesas Totais:

  10. Tipo do Síndico atual:

    1. Morador:

    2. Profissional:

  11. Prazo previsto para Eleição:


Com essas informações em mãos, o bom profissional irá analisar diversos fatores, entre eles a complexidade e volume dos gastos, a quantidade de moradores, perfil da inadimplência, a estrutura de funcionamento e de lazer do prédio, se existem processos judiciais, se existem conflitos, se as documentações e certidões estão todas em dia (entre eles o AVCB), estado de conservação geral do empreendimento, entre outros.. Uma visita ao local também é primordial para ver no local qual é a situação real. E uma conversa ou entrevista com moradores.


A partir desses dados, ele poderá calcular um valor que seja compatível não apenas para o condomínio, mas principalmente para a carga de trabalho que será necessária para resolver os diversos problemas, implementar os projetos necessários, horas de plantão (que são apenas uma parte do trabalho total), etc.. A forma de apresentar essa proposta, precisa ser didática, explicando o que se pretende fazer, e negociando os termos com o condomínio, que precisam estar muito claros depois da sua eleição no contrato de prestação de serviços.


Mas quanto isso representa na prática? Dependendo de vários fatores, existem variações que também dependem do nível de experiência do Síndico (pode ser um iniciante, ou alguém com longo histórico de trabalho e resultados). Por exemplo, na cidade de São Paulo, considerando um prédio típico de 20 andares e 4 apartamentos por andar (total 80 unidades), e com um orçamento que pode variar de R$ 80 mil a R$ 200 mil (dependendo do padrão do empreendimento), os valores podem variar da seguinte proporção:

  • Prédio de 80 unidades: de R$ 4.000 a R$ 8.000.

  • Prédio de 20 unidades: de R$ 2.000 a R$ 5.000.

  • Prédio de 200 unidades: de R$ 7.000 a R$ 12.000.


Esses são valores apenas ilustrativos, pois o cálculo, como se percebeu, é bastante complexo. É lógico que na categoria de 80 unidades, pode-se encontrar profissionais super-experientes que cobrem mais de R$ 10 mil, ao passo que pode se encontrar também síndicos inexperientes ou oportunistas que cobrem "apenas" R$ 2 mil. Daí cuidado: um síndico de reputação duvidosa, que cobre "muito barato", provavelmente vai tirar o seu ganho através de suborno de fornecedores (o que é crime!). Muito Cuidado! Nestes casos, com certeza, o barato sai caro!


Mas compensa pagar esses valores para bons profissionais? O Síndico Profissional é uma pessoa especializada no assunto, e além de experiência, também acumula diversos cursos e certificados, se atualizando constantemente. O que se pode aparentemente gastar mais (comparado com a isenção de um morador), é que uma gestão bem feita acaba trazendo um "retorno do investimento", através de um boleto mais barato (ou que não aumente tanto), melhorias dos equipamentos do condomínio (aumento da qualidade de vida para os moradores), e o mais importante: aumentando a valorização do patrimônio (o que culmina com valor maior do imóvel, maior rapidez para vender ou mesmo para alugar).



Por exemplo, num prédio típico como o citado acima, de 80 unidades, dependendo do padrão, um imóvel de 100 m2 pode valer em torno de R$ 1 milhão. Num caso prático que acompanhamos na Zona Sul de São Paulo, dois empreendimentos praticamente idênticos (mesma construtora, projeto arquitetônico, áreas de lazer um pouco diferentes), no que tinha um Síndico Profissional, o boleto evoluiu de R$ 1.000 para R$ 1.400 em 10 anos. Ao passo que, no que foi mal administrado, o boleto subiu no mesmo período para quase R$ 2.000 (+40% a mais!!!). Na ponta do lápis, a economia no último ano foi de R$ 600 por apartamento, ou um total de R$ 48 mil por mês, ou R$ 576.000 anuais. É muita diferença! Para não falar que o imóvel no 2o empreendimento acabou ficando com o valor 20% menor que o bem administrado, e o tempo para vender passava de 6 meses, ao passo que no bem administrado muitas vezes ele era vendido rapidamente sem corretor (às vezes até para outro vizinho). Em resumo: a Economia e Aumento do Valor Patrimonial compensam de longe o investimento que se faz num bom profissional.


Aqui, seguem dicas para um processo seletivo bem estruturado: https://www.newcondo.com.br/post/como-contratar-um-s%C3%ADndico-profissional


Escolha bom Síndico Profissional. O investimento vale a pena!!!

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