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  • Foto do escritorAlex Barbosa

POR QUE MEU BOLETO SÓ AUMENTA???

Atualizado: 14 de dez. de 2020

Até Março, cada Condomínio precisa promover a sua Assembleia Geral Ordinária (AGO), que é a Assembleia OBRIGATÓRIA por Lei. Nela, são aprovadas as Contas do Ano Anterior, e também é Proposto o ORÇAMENTO do PROXIMO ANO, aonde se decide os Valores do BOLETO. Tipicamente, dada uma estrutura de custos que se tem em um Condomínio, o Raciocínio Mais Simplista é aplicar os Índices Inflacionários, de forma que TODO ANO o BOLETO AUMENTA. A principal justificativa é que as Principais Despesas são "Fixas", e que são suscetíveis a aumentos como Dissídio, Reajuste de Tarifas Públicas, correção pelo IGPM, entre outras Justificativas.


MAS TEM QUE SER SEMPRE ASSIM? A Resposta é NÃO!!!



O erro mais comum na hora de prever o Orçamento do Próximo Ano é observar como tem sido o histórico das despesas do Condomínio e simplesmente se "aplicar o índice de inflação". É uma ação preguiçosa e danosa para o Condomínio no longo prazo, pois isso vira uma "bola de neve". Ainda antes de assumir nosso primeiro condomínio, eu era um dos poucos moradores que sempre discordava de um aumento "automático", e sempre questionava ao meu antecessor: "mas não dá pra cortar (ou otimizar NADA)"? A resposta era: "Não tem o que fazer..."


Eu não me conformei, até o dia em que busquei minha primeira eleição - e me elegi! Minha primeira medida, ainda na AGO de Março foi propor um congelamento do boleto naquela época, há quase 10 anos. Em apenas 6 meses, nós conseguimos reduzir as despesas do condomínio em 20%!!! De lá para cá, num período que a inflação acumulada foi de mais de 50%, nosso condomínio só precisou fazer um reajuste de 10%, num único ano, depois de 5 anos de mandato.




Mas, como é possível fazer este "milagre"? Na verdade, o segredo é um Planejamento Financeiro permanente e bem estruturado, acompanhado de um monitoramento dos gastos mensal e prestação de contas transparente e didática. Temos que considerar que "CUSTO É COMO UNHA" - temos sempre que cortar!


Outro Benefício de uma Gestão Financeira é a Valorização do Patrimônio. Em um período de quase uma década, em um condomínio que administramos, comparávamos com outro prédio no bairro da mesma construtora, há algumas quadras. Os 2 prédios eram praticamente idênticos, e em nosso 1o mandato tínhamos um boleto de R$ 1.000. Os imóveis de ambos tinham valor de mercado equivalente hoje a R$ 800 mil. Após 8 anos de gestão, nosso boleto subiu para R$ 1.100, e no outro prédio idêntico o boleto subiu para R$ 1.800. Com um detalhe: a manutenção do mais caro estava pior que o nosso, com a fachada e outros equipamentos todos deteriorados. Os apartamentos em nosso prédio, após este período, valorizaram para R$ 1,2 milhões, e do outro prédio com boleto mais caro para R$ 1 milhão. Ou seja, uma diferença de +20% na valorização, R$ 200 mil por unidade, ou quase de R$ 20 milhões considerando cada prédio como um todo (cerca de 100 apartamentos cada). O impacto de uma Boa Gestão Financeira é claríssimo!!!


Para termos uma Gestão Financeira Eficiente, a Estratégia que usamos é o "ORÇAMENTO BASE ZERO". Esta metodologia foi consagrada em empresas como a AMBEV, fazendo parte do seu sucesso. Da mesma forma, em nossos condomínios, além de simplesmente "aplicar a inflação", nós consideramos que todas as despesas seriam calculadas "como se fosse o 1o contrato". E em muitas vezes, nós chegamos ao ponto mesmo de rever contratos e fazer concorrências para trocas de fornecedores. O mercado é dinâmico, e a concorrência sempre traz opções novas, o que nos dá poder de barganha.



Faz parte, também, de uma boa Gestão Financeira, um cuidado para separar as contas (Ordinárias, 13o/Férias, Melhorias, Obras e Fundo de Reserva). As despesas tem que ser classificadas corretamente, para garantir o controle adequado, não podendo haver mistura entre elas. Obras, por exemplo, só podem ser feitas aprovadas previamente em Assembleias e com Orçamento específico, com arrecadação própria. E o Fundo de Reserva, só pode ser usado para grandes emergências, e mesmo assim com autorização da Assembleia.


Uma Boa Prática também é instituir um contrato de Auditoria Externa, que pode ser buscado junto a um Contador Especializado, de forma totalmente independente, inclusive da Administradora. Esta decisão, inclusive, pode ser implantada como norma de Regulamento ou Convenção, em Assembleia, de forma que mesmo que haja troca de Síndico, este serviço continuará ser feito de forma totalmente isenta.


Enfim, um Bom Planejamento garante o Custo Adequado, com o atendimento das Necessidades de Operação (dentro das normas e padrão de qualidade), além de Valorizar Seu Património.

Vale a pena fazer Bem Feito!!!

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